Коли мова заходить про підвищення енергоефективності житлового сектору в Україні, основна увага, як правило, приділяється об'єднанням співвласників багатоквартирних будинків (ОСББ). Саме ці структури найчастіше фігурують у звітах, презентаціях та новинах про успішну термомодернізацію, завдяки їхньому статусу юридичної особи, що спрощує взаємодію з фінансовими установами та державними програмами.
Проте, така сфокусованість є системною помилкою, що обмежує потенціал енергозбереження. За наявними оцінками, ОСББ охоплюють не більше чверті всього багатоквартирного житлового фонду країни. Переважна більшість будинків залишається під управлінням комунальних або приватних компаній.
Саме цей значний сегмент споживає левову частку енергії, генерує основний попит на житлові субсидії та, що найважливіше, залишається поза межами активної політики енергоефективності. Без залучення цієї «пасивної більшості» до програм модернізації, Україна не зможе досягти своїх національних цілей ні в енергоефективності, ні в декарбонізації.
ОСББ дійсно є найбільш підготовленим сегментом для впровадження змін. Вони мають право ухвалювати обов'язкові рішення для всіх співвласників, залучати кредити та контролювати підрядників. Саме тому державна підтримка, зокрема через Фонд енергоефективності, була спрямована на них.
Однак, з цього було зроблено хибний висновок, ніби енергоефективність неможлива без ОСББ. Насправді, українське законодавство з 2015 року надає однакові права всім співвласникам багатоквартирних будинків, незалежно від наявності ОСББ. Будинки без ОСББ також можуть ухвалювати рішення більшістю голосів, затверджувати внески, укладати договори та брати фінансові зобов'язання. Проблема полягає не в законах, а в інституційних механізмах та стимулах.
Реформа управління багатоквартирними будинками, проведена у 2015-2017 роках, мала на меті створити ринкові умови, де управителі конкурували б за якістю та ціною послуг. Проте, на практиці, у більшості міст конкурси на призначення управителів лише законсервували старі комунальні ЖЕКи під новими назвами. Ринок так і не запрацював належним чином, а економічна модель була спотворена ручним стримуванням тарифів та бюджетним субсидуванням комунальних підприємств.
У таких умовах управителі не мають жодних стимулів інвестувати в енергоефективність, оскільки вони не заробляють на ній і не несуть відповідальності за втрати енергії. Співвласники, у свою чергу, не бачать сенсу вкладати кошти через посередника, який не залежить від їхніх рішень. Це створює замкнене коло стагнації, де пасивні управителі та співвласники не рухаються до модернізації.