На початку функціонування ринку землі у 2021 році, експерти прогнозували щорічне зростання цін на рівні 20–25%, базуючись на досвіді сусідніх країн Центральної та Східної Європи. Однак, тоді ніхто не міг передбачити вирішальний фактор, який кардинально змінив динаміку ринку — повномасштабне вторгнення Росії в Україну.
Чи справдилися початкові очікування щодо українського ринку землі та які реальні доходи отримують інвестори сьогодні, розповів Андрій Усенко, СЕО та співзасновник компанії "Твоє Коло", що спеціалізується на земельних інвестиціях.
У період 2022–2023 років ринок функціонував у режимі виживання та адаптації до нових реалій. 2022 рік фактично випав з активної фази, тоді як у 2023-му обсяги угод дещо зросли порівняно з попереднім роком. Це було зумовлено відновленням роботи реєстрів, адаптацією учасників ринку та накопиченим відкладеним попитом.
Водночас, цінова динаміка залишалася досить стриманою. Зростання було точковим і в окремих регіонах не перевищувало 10–15% у гривневому еквіваленті. Земля в цей час виконувала переважно функцію захисного активу, дозволяючи зберегти капітал у нестабільному середовищі, але ще не була повноцінним інвестиційним інструментом із прогнозованою дохідністю.
Ситуація радикально змінилася після допуску на ринок юридичних осіб у січні 2024 року. Цей крок став структурним переломним моментом. Офіційна статистика зафіксувала зростання цін у 2024 році на 18–19%, у 2025 році — вже на 28–30%, а січень 2026 року взагалі продемонстрував аномальний стрибок майже на 50% у гривні.
Такі темпи зростання вже перевищують показники багатьох європейських ринків на аналогічних етапах розвитку, де подорожчання землі зазвичай відбувалося поступово протягом 7–10 років. В Україні ж ринок фактично "наздоганяє" втрачений час у стислі терміни.
Головним каталізатором прискорення стали саме юридичні особи. Їхня частка на ринку зростала швидко та системно: у першому кварталі 2024 року юрособи становили близько 15% покупців, у другому – вже 21%, у третьому – 25,4%. Загалом за підсумками 2024 року їхня частка досягла 21,6%, а станом на середину грудня 2025 року вона вже становила 37%.
У 2025 році юридичні особи придбали 43 012 ділянок загальною площею 128 212 гектарів. Для порівняння, фізичні особи купили 72 597 ділянок площею 211 962 гектари. Важливо зазначити, що юридичні особи в середньому платять на 57% більше за гектар, ніж фізичні. Саме цей фактор і відобразився в офіційній статистиці стрімкого зростання вартості землі.
"Чому юрособи платять більше? По-перше, вони купують землю для операційної діяльності агробізнесу, а для ефективного господарювання потрібні великі масиви. По-друге, великі гравці готові платити премію за консолідовані лоти, оскільки це знижує операційні витрати та спрощує управління", — пояснює Андрій Усенко.
Другим важливим трендом 2025 року стала консолідація на вторинному ринку, що значно множить вартість землі.